Nova legislação permite envidraçar varandas mas há normas a serem seguidas pelos condomínios

Nova legislação permite envidraçar varandas mas há normas a serem seguidas pelos condomínios

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Tema que sempre causou muita polêmica, o fechamento de varandas agora está mais detalhado pela legislação municipal do Rio de Janeiro.

A Zona Sul da cidade estava fora da lei original, de 2014, mas foi incluída na última alteração, pela lei complementar 184/2018, aprovada no final de março.

Além disso, foi revogada a obrigatoriedade do pagamento da quantia de R$ 300, por metro quadrado, para a regularização da instalação.

De acordo com Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos, na lei complementar 145/2014 e no seu decreto regulamentador 39.345/2014 constam as especificações técnicas obrigatórias para o licenciamento.

— O fechamento só pode ser realizado com cortina de vidro e o vidro tem que ser necessariamente transparente. Somente atendendo a estes requisitos técnicos a Secretaria Municipal de Urbanismo emitirá a licença para a obra — explica ele, que lembra que especificações como a quantidade de folhas de vidro, a cor dos caixilhos e o lado de abertura, não constam na lei.

Advogado especialista em direito imobiliário do Vieira Cruz Advogados, Paulo Cruz recomenda que os condomínios façam uma assembleia especialmente para deliberar sobre padronização, em caso do eventual fechamento de varandas. Isso ajuda a evitar conflitos entre vizinhos e a descaracterização do conjunto arquitetônico do edifício, o que gera prejuízo a todos.

— Ainda que a convenção seja omissa, não é aconselhável que o condômino faça o fechamento sem consultar os demais moradores — adverte.

Paulo Cruz diz que, se o morador tiver interesse em fechar seu apartamento, o ideal é procurar o síndico e solicitar a convocação de uma assembleia com essa finalidade. Caso o síndico não queira convocar a reunião, a lei permite que a chamada seja feita pelos próprios moradores, bastando que 1/4 dos condôminos assine a convocação, nos termos do art.1355 do Código Civil.

O condomínio pode optar por aprovar em assembleia um projeto ou especificações padrão que sirvam a todas as varandas, ou pode deixar por conta de cada proprietário escolher os respectivos detalhes.

Fernando Santos acrescenta que a autorização do condomínio está entre os diversos documentos exigidos para o licenciamento da obra pela Secretaria de Urbanismo.

— Esta autorização pode ser um documento específico emitido pelo síndico para o proprietário solicitante, após deliberação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) onde conste uma aprovação que valha para todas as unidades. É importante ressaltar que a convenção do condomínio deve ser consultada para verificar se há algum dispositivo contra o fechamento — alerta o arquiteto.

Caso a convenção do condomínio proíba o fechamento, o síndico não tem como autorizá-lo, e nem a assembleia pode aprovar a modificação na fachada. Neste caso, será necessário alterar a convenção antes de qualquer outro passo para a obra.

— Existem dois momentos em que o síndico é imprescindível no processo de fechamento. O primeiro é emitindo a autorização após deliberação da assembleia, para que o condômino obtenha a licença da prefeitura. O segundo é na liberação da obra de fechamento. A prefeitura analisa parâmetros urbanísticos para emitir o licenciamento, não parâmetros construtivos — explica ele, que ministrou palestras sobre o tema no Secovi Rio para síndicos e gestores condominiais.

Para autorizar a execução dos serviços, o síndico deve cobrar do condômino a apresentação de um projeto com desenhos e especificações, com RRT (arquiteto) ou ART (engenheiro). Caso o prédio seja novo e ainda esteja em garantia da construtora, é necessário que a empresa seja consultada e dê seu parecer sobre o caso.

— Ao executar o fechamento à revelia da construtora, corre-se o risco de perda da garantia em vários aspectos da edificação. Se já não estiver na garantia, é recomendável que o condomínio constitua um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) que possa interpretar o projeto apresentado pelo condômino para dar seu parecer. O síndico tem o poder de embargar a obra se esta não atender às especificações aprovadas, e caso existam falhas de segurança que precisem ser adequadas para evitar riscos de acidentes — lista Santos.

Aqueles que fecharam a varanda antes da nova lei e pagaram os R$ 300 por m² não terão o dinheiro devolvido. Segundo o advogado Arnon Velmovitsky, a legislação anterior estava vigente, o que inviabiliza a devolução.

Fonte : O Globo

Lei agora permitirá varandas fechadas na Zona Sul

Lei agora permitirá varandas fechadas na Zona Sul

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Uma mudança na legislação poderá modificar as fachadas dos prédios da cidade.

No último dia 22, a Câmara Municipal alterou a Lei Complementar nº 145/2014, que permite o fechamento de varandas de edifícios, para incluir os imóveis da Zona Sul. A região é a única que está fora da lei aprovada há três anos, devido à falta de um acordo na época com representantes das associações de moradores locais. O novo texto seguirá agora para a sanção do prefeito Marcelo Crivella.

Outra mudança importante na lei em vigor é o fim da cobrança de taxas pelo fechamento dos espaços. O texto original previa o pagamento de até R$ 300 por metro quadrado de varanda.
— Sempre foi um desejo nosso levar a lei para a cidade toda. Estamos dando oportunidade a todos de regularizar as suas varandas. Graças a uma ação impetrada pelo promotor do Ministério Público Rodrigo Terra, conseguimos mostrar que essa cobrança não era viável — explicou o vereador Carlo Caiado (DEM), um dos autores do projeto de lei. — Uma área prazerosa, como a varanda, não vai acabar. Esse tipo de fechamento não descaracteriza os espaços.

Promotor com atuação na área do consumidor, Rodrigo Terra diz que entrou com uma ação coletiva na Justiça, pois o fechamento de varanda, de acordo com os termos da lei, não configurava aumento de área construída :
— Há uns três anos, começaram a surgir ações individuais questionando a cobrança da taxa. Os autores alegavam que o fechamento não caracterizava aumento de área construída, pois não é um puxadinho. Não é mais-valia, um acréscimo na construção que altera o cálculo do IPTU. Com base nisso, entrei com a ação coletiva, que já teve o mérito julgado, e o MP ganhou a causa.

Carlo Caiado é um dos autores das mudanças aprovadas na Câmara na semana passada ao lado do vereador Rafael Aloísio Freitas (PMDB). Depois que o gabinete do prefeito receber o novo texto da lei, Marcelo Crivella terá até 15 dias úteis para sancioná-la. Caso não faça isso, o projeto volta para a Casa, que pode promulgar as alterações.

Para se enquadrar na lei, o material de fechamento deve ser retrátil, incolor e translúcido. Até 2014, a prática era proibida por uma série de decretos municipais. Com a Lei 145/2014, o licenciamento passou a ser permitido desde que o condomínio autorizasse o fechamento, não sendo autorizado alterar a fachada.

Continua proibida qualquer ampliação ou avanço dos demais cômodos do apartamento.
Apesar do ato não implicar cobrança extra de IPTU, de acordo com o projeto, o advogado tributarista Janssen Murayama ressalta que é preciso ficar atento a aumentos no imposto :
— Um dos fatores que influencia no valor do IPTU é se o imóvel é novo ou não. Com a regularização a partir de uma obra, pode ser que recebam uma nova classificação, o que pode deixar o imposto mais caro.

Atualmente, não há lei em vigor que autorize a regularização de puxadinhos. A mais recente foi a Lei Complementar 157 (Lei da Mais-Valia), publicada em julho de 2015, que estabeleceu um prazo de 120 dias para a regularização de obras de construção, modificação ou acréscimo, até o limite máximo de altura previsto no projeto original, mediante pagamento ao município.

Já a Lei das Varandas tem caráter permanente. No entanto, obras que não obedeçam aos padrões estabelecidos no texto (material retrátil, translúcido e transparente) não podem obter regularização por meio da legislação, que está em vigor em quase toda a cidade.

A discussão para a inclusão da Zona Sul foi iniciada em março, após requisição dos próprios moradores. Presidente da Sociedade Amigos de Copacabana, Horácio Magalhães diz que nunca foi contra o fechamento :
— Em Copacabana, já são muitos prédios com varandas fechadas. Vai mandar desfazer ? É melhor legalizar. Até porque isso não é nenhum absurdo urbanístico.

Moradora da Glória, a cantora Daúde, que fechou sua varanda na década de 1980, quando não havia legislação nem fiscalização, acredita que as mudanças trazem mais segurança jurídica :
— Tudo o que é feito de maneira legal é melhor. A varanda já tá lá. Não houve acréscimo de nenhuma área.

Em nota, a prefeitura informou que a versão final do projeto ainda não chegou para a análise de Marcelo Crivella. “Quando o morador envidraça uma varanda, passa a ocorrer uma insolação direta sobre esse material, gerando mais calor no ambiente. O vidro representa uma reflexão de quantidade de calor muito grande. E, além disso, se um projeto é aprovado com varanda, por que mudar ? De certa forma, alterar a varanda é estar violentando um projeto que foi elaborado para outro fim. Algumas construções da cidade já usam um tipo de janela veneziana ou com persianas, que ajudam a inibir a ação do vento e do sol, sem afetar as características do imóvel. Quando alguém fecha a área com vidro altera a fachada do prédio.”

Fonte : O Globo