Fiadores por um fio

Fiadores por um fio

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O fiador como a principal garantia de locação pode estar com os dias contados. É que a primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, ao julgar um caso ocorrido em São Paulo, que a casa do fiador não poderia ser penhorada para pagar uma dívida de inquilino, uma vez que era seu único imóvel.

Os ministros da instância máxima da Justiça brasileira alegaram que é preciso garantir o direito fundamental à moradia do cidadão.

A questão trouxe dúvidas e insegurança ao mercado imobiliário. Especialistas e donos de imobiliárias estão preocupados porque, mesmo sendo um caso isolado, a decisão pode abrir jurisprudência para que outras situações semelhantes sejam julgadas da mesma forma. E, assim, o fiador como segurança locatícia — que corresponde a cerca de 60% dos contratos no país — passe a ser uma opção vulnerável nesse tipo de contrato.

Para a advogada especialista em seguros Rachel Serodio a decisão atingirá toda a cadeia de seguros locatícios. Ela explica que, como não foi uma sentença do plenário do STF, mas sim específica da primeira turma, isso não significa que os juízes devem segui-la obrigatoriamente. Porém, ela acredita que, ainda assim, a sentença deve abrir precedentes :

— A decisão vai abrir o caminho para outras decisões parecidas. Isso é um retrocesso, pois vai gerar uma insegurança jurídica, principalmente no contrato de fiança. Pode ser que passem a exigir dois imóveis do fiador — diz.

O professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV Paulo Porto também acredita que a situação vai deixar a figura do fiador cada vez mais frágil e mudar a forma como este tipo de seguro é realizado hoje em dia. Para ele, tornando-se uma jurisprudência, o impacto será grande num primeiro momento. Contudo, Porto acrescenta que locatários e proprietários devem acabar encontrando outras saídas :

— Se essa mesma decisão de não cobrar o fiador for tomada mais duas ou três vezes, vai fragilizar o seguro por fiança e, nos primeiros meses, o mercado deve desaquecer porque os donos serão mais rigorosos. Apesar disso, proprietários e inquilinos acabarão achando outras soluções, porque a locação não vai parar.

O vice-presidente do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) e diretor-superintendente da Apsa, Leonardo Schneider, tem a mesma opinião de Rachel e Porto e acredita que a decisão pode prejudicar novos contratos daqui para frente.

— O fiador é a única garantia sem custo e já é um sistema consolidado, que foi conquistado há muito tempo. Quebrar isso, especialmente em um momento em que já vivemos dificuldades no mercado, pode afetar os contratos. É mais uma insegurança que vai contra a recuperação — avalia Schneider.

Já Amauri Soares, gerente de locação da Cipa, pondera que não há motivo para preocupações, pois outras garantias locatícias já estão crescendo.

Segundo ele, o principal motivo desta mudança é o processo para a cobrança da dívida do fiador, que é mais demorado e oneroso.

Com isso, os proprietários têm aceitado até mesmo reduzir o valor do aluguel ou dividir o seguro fiança — para que não pese no bolso do locatário, mas, ao mesmo tempo, tenha cobertura mais rápida da garantia caso seja necessária. Ele explica que isso acontece porque, na prática, embora o proprietário possa pedir ação de despejo a partir de um mês de atraso no pagamento do aluguel, geralmente se espera até uns seis meses, porque o custo para entrar na Justiça e pedir o pagamento pode chegar ao equivalente a estes meses de atraso.

— O locador posterga ao máximo a ação de despejo. Se o fiador não pagar a dívida, a Justiça determina a saída dele e se ele não houver outra forma de quitar, por último é que acontece a penhora. Já o seguro-fiança é recebido pelo proprietário após 40 dias sem pagamento. Por isso, num contrato, muitas vezes o dono do imóvel negocia e até paga para receber rápido — explica Soares, destacando que, na Cipa, por exemplo, outras formas de garantia já somam aproximadamente 45% dos contratos.

Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, também não se preocupa com a decisão, reiterando que outros tipos de seguranças locatícias têm crescido.

— Na Sawala temos seguro fiança gratuito e o fiador não é a principal garantia. Não acredito em queda de contratos, muito menos em redução de preços. O cliente que deseja alugar não procura primeiro pela garantia locatícia, mas pelo imóvel — diz ele.

Esta também é a percepção de Ricardo Chalfin, da Precisão Administradora. Para ele, dependendo de como repercutir a decisão do STF, haverá uma reavaliação da garantia do fiador e o crescimento na procura por seguros, títulos de capitalização e caução, encarecendo o processo de locação.

— O fiador é uma forma de garantia menos onerosa. Esta decisão pode mitigar a penhorabilidade do bem do fiador e aquele que tiver apenas um imóvel poderá não representar garantia patrimonial suficiente para a cobertura da fiança locatícia — considera Chalfin.

Assim como Soares e Cardoso, ele também tem percebido queda na opção pelo fiador nos últimos anos:

— Não acredito que essa decisão pontual traga problemas para o segmento. Já as locações de grande porte não sofrerão impacto com a nova adoção do STF, pois as garantias que apresentam para locar são bem mais complexas e muitas vezes feitas por via bancária — ressalta Chalfin.

Fonte : O Globo

Câmara aprova projeto que regulamenta desistência de imóvel na planta

Câmara aprova projeto que regulamenta desistência de imóvel na planta

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A Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (6) projeto que regulamenta a desistência de compra de imóvel na planta.

Caso seja aprovada, a proposta estabelecerá multa de até 50% do valor pago à incorporadora para o consumidor. O texto segue para o Senado Federal.

De acordo com o texto aprovado, em caso de distrato o consumidor deverá receber o valor investido de volta da incorporadora, porém pagará multa de até 25%, além da comissão de corretagem.

Porém, caso o empreendimento seja construído em regime de patrimônio de afetação — em que cada empreendimento recebe um CNPJ e contabilidade próprios — a multa pode chegar a 50%.

O intuito do patrimônio de afetação é assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros donos dos imóveis, mesmo em caso de falência da construtora.

Segundo a proposta, nesse caso o valor pago será restituído no prazo máximo de 30 dias após o “habite-se”, ou seja, depois que a edificação receber autorização para ser habitada.

Sendo assim, quem comprar o imóvel na planta e desistir pode ter que esperar que este fique pronto para receber o valor investido de volta.

Se o empreendimento não for construído em regime de afetação, a incorporadora terá até 180 dias para fazer o pagamento a partir da data do rompimento do contrato.

De acordo com o projeto, o consumidor que firmar contrato em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador terão até sete dias para desistir, com a devolução de todos os valores investidos, inclusive a comissão de corretagem.

Fonte : Folha de S.Paulo

 

É possível pagar dívida tributária federal com imóvel

É possível pagar dívida tributária federal com imóvel

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De acordo com a Lei 13.259/2016, é possível pagar dívida tributária federal com imóvel.

É feita uma espécie de pagamento prevista no Código Civil no artigo 356 que dispõe: o credor pode consentir em receber como prestação diversa da que é devida.

O objetivo do instituto é a extinção de uma dívida. Pela dação o pagamento se perfaz por meio de uma substituição, por exemplo, em vez de pagar com dinheiro, o devedor entrega um imóvel para pagar seu débito.

No campo tributário, o art. 156, XI do CTN, incluído desde 2001, prevê que extinguem o crédito tributário a dação em pagamento em bens imóveis, na forma e condições estabelecidas em lei. Contudo, somente agora, 15 anos depois, para atender interesse da Fazenda Pública, de receber os seus créditos tributários e o interesse do contribuinte, de cumprir a sua obrigação, a Lei 13.259/2016 regulamentou a dação em pagamento.

Nos termos do art 4º, da mencionada lei, a dação em pagamento em imóveis, atenderá às seguintes condições: I – será precedida de avaliação judicial do bem ou bens ofertados, segundo critérios de mercado; II – deverá abranger a totalidade do débito ou débitos que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos, sem desconto de qualquer natureza, assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro de eventual diferença entre os valores da dívida e o valor do bem ou bens ofertados em dação.

Do teor da norma se conclui que o procedimento de avaliação do bem ofertado será judicial (passará pelo crivo do Poder Judiciário) e deve corresponder aos preços praticados no mercado considerado. Além disso, a dação deverá abarcar o valor total da dívida e, caso a avaliação do bem seja menor que o montante do débito, o contribuinte poderá pagar a diferença com dinheiro.

Essa norma beneficiará principalmente aqueles contribuintes que têm execução fiscal contra si com penhora de imóvel. Normalmente o imóvel acaba sendo arrematado em leilão por valor muito abaixo do real. Agora será possível garantir uma alienação mais equilibrada e justa pela entrega do bem ao fisco pelo valor real do imóvel.

Fonte : Tributário nos Bastidores ‪