Senado aprova regra para quem desistir de imóvel na planta

novembro 22, 2018 por · Comments
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Senado aprova regra para quem desistir de imóvel na planta

O Senado aprovou o texto-base do projeto de lei que regulamenta o distrato (situação em que um cliente desiste da compra do imóvel na planta).

A medida é considerada importante para dar mais segurança jurídica ao mercado imobiliário. Ela prevê que, em caso de desistência, o comprador tem o direito de receber apenas 50% do valor desembolsado para a construtora.

A medida vale para os empreendimentos enquadrados no regime de patrimônio de afetação (os recursos da obra são segregados do patrimônio da construtora), que tem como objetivo garantir a continuidade e a entrega das unidades em construção, em caso de problemas financeiros.

Hoje, como não há uma lei que defina os parâmetros para os casos de desistência de compra do imóvel, a questão é decidida na Justiça, com resultados mais favoráveis aos clientes. Os valores a serem retidos pelas construtoras ficam entre 10% e 25%, nestes casos.

O distrato é uma das poucas medidas da agenda microeconômica que deve avançar no Congresso este ano por causa da falta de clima político. Dos seis projetos listados como prioritários pela atual equipe econômica, apenas três têm chances reais de aprovação até o fim de 2018 : a proposta que abre caminho para um megaleilão de petróleo do pré-sal (com potencial de arrecadação de R$ 100 bilhões), o Orçamento de 2019 (que tem prazo para ser votado), além do distrato.

Ao menos três fatores conspiram contra a aprovação dos projetos. Um deles é a eleição para a presidência da Câmara, coma pulverização de candidaturas e determinação do atual presidente Rodrigo Maia em disputar a reeleição. Ele já assumiu o compromisso de não pautar matérias polêmicas com os partidos da oposição em troca de votos.

No Senado, o presidente Eunício Oliveira, derrotado nas eleições, tem demonstrado disposição de pautar apenas pautas indispensáveis como o da cessão onerosa e o Orçamento de 2019.

Há ainda a dificuldade do ministro extraordinário da transição, deputado Onyx Lorenzoni (DEM-RS), em fazer a interlocução com o Congresso, e a falta de capacidade do atual governo em mobilizar a base. O tempo de trabalho que resta aos parlamentares, de quase um mês, é outro problema.

—Rodrigo Maia está em rota de colisão com o novo governo, que não apoia a sua reeleição — disse o deputado Júlio Delgado (PSB-MG).

O líder do PT, Carlos Zarattini (SP), emendou :

— O cadastro positivo, por exemplo, não passa. Até porque 60 milhões de devedores podem ser prejudicados.

Para Orlando Silva (PC do B), o problema maior é a falta de capacidade do atual governo em mobilizar a base para votar matérias polêmicas :

— O governo tem demonstrado ser incapaz de formar uma maioria para votar qualquer matéria.

Para dois deputados veteranos da tropa de choque de Michel Temer, Beto Mansur (MDB) e Pauderney Avelino (DEM), as eleições são os principais complicadores, sobretudo a da presidência da Câmara dos Deputados.

O projeto que abre caminho para o megaleilão do pré-sal, que já passou pela Câmara, deverá ser votado pelo plenário do Senado na próxima semana, conforme acertado com os líderes dos partidos. Ele tem o apelo da promessa do futuro ministro da Economia, Paulo Guedes, em dividir parte dos recursos arrecadados com os governadores.

Fonte : O Globo

Imobiliárias investem em assinaturas digitais para facilitar a vida dos clientes

Imobiliárias investem em assinaturas digitais para facilitar a vida dos clientes

Alugar um imóvel exige pesquisa das ofertas e visitas, muitas visitas, até encontrar a unidade ideal. No entanto, com a vida cada vez mais corrida, o segmento de locação ganhou uma forte aliada: a internet. Isto porque as imobiliárias já identificaram este novo padrão de fechamento de negócio e vêm oferecendo facilidades para inquilinos e proprietários. Uma delas é a assinatura digital, recurso usado, por exemplo, na Administradora Renascença.

— O cliente pode fechar o negócio a qualquer hora e em qualquer lugar; não tem necessidade de idas e vindas a cartórios, trazendo economia de dinheiro e tempo. Dependendo do caso, o inquilino fecha o negócio em até 12 horas. A iniciativa começou no ano passado e vem fazendo muito sucesso. A partir dela, decidimos criar o Projeto Renascença 21, cujo objetivo é modernizar as 11 lojas até julho de 2019 — comenta Edison Parente, vice-presidente comercial da empresa.

A assinatura digital também é utilizada na Sawala Imobiliária. Antonio Augusto Gonçalves, gerente jurídico da empresa, reforça que, diferentemente da assinatura convencional, que ainda precisa ser reconhecida em cartório, o que leva dias e tem custo elevado, a digital é feita na hora.

— A tendência já é uma realidade. As assinaturas digitais realizadas em nossos contratos são válidas e aceitas juridicamente no Brasil e no mundo, atendendo aos padrões de regulamentação da ICP-Brasil (MP nº 2.200-2), às leis federais ESIGN e UETA dos EUA, e ao eIDAS Europeu, entre outros.

Para Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, as facilidades e tendências são benéficas para o mercado, porque ajudam no processo de locação, facilitando a vida do inquilino e do proprietário.

— Toda essa tecnologia é positiva. O mercado está se modificando, algumas empresas começaram a aplicar inovações e isso acaba se refletindo também no tempo do processo de locação e até na confiança do proprietário na hora de escolher a empresa para administrar o seu imóvel.

Segundo ele, se a documentação estiver completa, o contrato é fechado no mesmo dia em algumas empresas. Se estiver em processo de procura, visita e documentação, o contrato é assinado em cerca de 48 horas.

— As empresas estão mais flexíveis, estão muito focadas em gerar negócios — destaca Schneider.

Ele acrescenta que o mercado permanece em situação de muita oferta, mas a definição do cenário político pode trazer bons retornos para o mercado de locação.

Sonia Chalfin, diretora da Precisão Administradora, também está otimista com o ambiente pós-eleições.

— Projetamos uma boa curva de crescimento com relação aos fechamentos de contratos até o final do ano. Na Precisão, notamos em 2018 um aumento de 13%, em média, nas locações.

Fonte : Jornal Extra

Fiadores por um fio

Fiadores por um fio

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O fiador como a principal garantia de locação pode estar com os dias contados. É que a primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, ao julgar um caso ocorrido em São Paulo, que a casa do fiador não poderia ser penhorada para pagar uma dívida de inquilino, uma vez que era seu único imóvel.

Os ministros da instância máxima da Justiça brasileira alegaram que é preciso garantir o direito fundamental à moradia do cidadão.

A questão trouxe dúvidas e insegurança ao mercado imobiliário. Especialistas e donos de imobiliárias estão preocupados porque, mesmo sendo um caso isolado, a decisão pode abrir jurisprudência para que outras situações semelhantes sejam julgadas da mesma forma. E, assim, o fiador como segurança locatícia — que corresponde a cerca de 60% dos contratos no país — passe a ser uma opção vulnerável nesse tipo de contrato.

Para a advogada especialista em seguros Rachel Serodio a decisão atingirá toda a cadeia de seguros locatícios. Ela explica que, como não foi uma sentença do plenário do STF, mas sim específica da primeira turma, isso não significa que os juízes devem segui-la obrigatoriamente. Porém, ela acredita que, ainda assim, a sentença deve abrir precedentes :

— A decisão vai abrir o caminho para outras decisões parecidas. Isso é um retrocesso, pois vai gerar uma insegurança jurídica, principalmente no contrato de fiança. Pode ser que passem a exigir dois imóveis do fiador — diz.

O professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV Paulo Porto também acredita que a situação vai deixar a figura do fiador cada vez mais frágil e mudar a forma como este tipo de seguro é realizado hoje em dia. Para ele, tornando-se uma jurisprudência, o impacto será grande num primeiro momento. Contudo, Porto acrescenta que locatários e proprietários devem acabar encontrando outras saídas :

— Se essa mesma decisão de não cobrar o fiador for tomada mais duas ou três vezes, vai fragilizar o seguro por fiança e, nos primeiros meses, o mercado deve desaquecer porque os donos serão mais rigorosos. Apesar disso, proprietários e inquilinos acabarão achando outras soluções, porque a locação não vai parar.

O vice-presidente do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) e diretor-superintendente da Apsa, Leonardo Schneider, tem a mesma opinião de Rachel e Porto e acredita que a decisão pode prejudicar novos contratos daqui para frente.

— O fiador é a única garantia sem custo e já é um sistema consolidado, que foi conquistado há muito tempo. Quebrar isso, especialmente em um momento em que já vivemos dificuldades no mercado, pode afetar os contratos. É mais uma insegurança que vai contra a recuperação — avalia Schneider.

Já Amauri Soares, gerente de locação da Cipa, pondera que não há motivo para preocupações, pois outras garantias locatícias já estão crescendo.

Segundo ele, o principal motivo desta mudança é o processo para a cobrança da dívida do fiador, que é mais demorado e oneroso.

Com isso, os proprietários têm aceitado até mesmo reduzir o valor do aluguel ou dividir o seguro fiança — para que não pese no bolso do locatário, mas, ao mesmo tempo, tenha cobertura mais rápida da garantia caso seja necessária. Ele explica que isso acontece porque, na prática, embora o proprietário possa pedir ação de despejo a partir de um mês de atraso no pagamento do aluguel, geralmente se espera até uns seis meses, porque o custo para entrar na Justiça e pedir o pagamento pode chegar ao equivalente a estes meses de atraso.

— O locador posterga ao máximo a ação de despejo. Se o fiador não pagar a dívida, a Justiça determina a saída dele e se ele não houver outra forma de quitar, por último é que acontece a penhora. Já o seguro-fiança é recebido pelo proprietário após 40 dias sem pagamento. Por isso, num contrato, muitas vezes o dono do imóvel negocia e até paga para receber rápido — explica Soares, destacando que, na Cipa, por exemplo, outras formas de garantia já somam aproximadamente 45% dos contratos.

Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, também não se preocupa com a decisão, reiterando que outros tipos de seguranças locatícias têm crescido.

— Na Sawala temos seguro fiança gratuito e o fiador não é a principal garantia. Não acredito em queda de contratos, muito menos em redução de preços. O cliente que deseja alugar não procura primeiro pela garantia locatícia, mas pelo imóvel — diz ele.

Esta também é a percepção de Ricardo Chalfin, da Precisão Administradora. Para ele, dependendo de como repercutir a decisão do STF, haverá uma reavaliação da garantia do fiador e o crescimento na procura por seguros, títulos de capitalização e caução, encarecendo o processo de locação.

— O fiador é uma forma de garantia menos onerosa. Esta decisão pode mitigar a penhorabilidade do bem do fiador e aquele que tiver apenas um imóvel poderá não representar garantia patrimonial suficiente para a cobertura da fiança locatícia — considera Chalfin.

Assim como Soares e Cardoso, ele também tem percebido queda na opção pelo fiador nos últimos anos:

— Não acredito que essa decisão pontual traga problemas para o segmento. Já as locações de grande porte não sofrerão impacto com a nova adoção do STF, pois as garantias que apresentam para locar são bem mais complexas e muitas vezes feitas por via bancária — ressalta Chalfin.

Fonte : O Globo

Câmara aprova projeto que regulamenta desistência de imóvel na planta

Câmara aprova projeto que regulamenta desistência de imóvel na planta

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A Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (6) projeto que regulamenta a desistência de compra de imóvel na planta.

Caso seja aprovada, a proposta estabelecerá multa de até 50% do valor pago à incorporadora para o consumidor. O texto segue para o Senado Federal.

De acordo com o texto aprovado, em caso de distrato o consumidor deverá receber o valor investido de volta da incorporadora, porém pagará multa de até 25%, além da comissão de corretagem.

Porém, caso o empreendimento seja construído em regime de patrimônio de afetação — em que cada empreendimento recebe um CNPJ e contabilidade próprios — a multa pode chegar a 50%.

O intuito do patrimônio de afetação é assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros donos dos imóveis, mesmo em caso de falência da construtora.

Segundo a proposta, nesse caso o valor pago será restituído no prazo máximo de 30 dias após o “habite-se”, ou seja, depois que a edificação receber autorização para ser habitada.

Sendo assim, quem comprar o imóvel na planta e desistir pode ter que esperar que este fique pronto para receber o valor investido de volta.

Se o empreendimento não for construído em regime de afetação, a incorporadora terá até 180 dias para fazer o pagamento a partir da data do rompimento do contrato.

De acordo com o projeto, o consumidor que firmar contrato em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador terão até sete dias para desistir, com a devolução de todos os valores investidos, inclusive a comissão de corretagem.

Fonte : Folha de S.Paulo

 

É possível pagar dívida tributária federal com imóvel

É possível pagar dívida tributária federal com imóvel

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De acordo com a Lei 13.259/2016, é possível pagar dívida tributária federal com imóvel.

É feita uma espécie de pagamento prevista no Código Civil no artigo 356 que dispõe: o credor pode consentir em receber como prestação diversa da que é devida.

O objetivo do instituto é a extinção de uma dívida. Pela dação o pagamento se perfaz por meio de uma substituição, por exemplo, em vez de pagar com dinheiro, o devedor entrega um imóvel para pagar seu débito.

No campo tributário, o art. 156, XI do CTN, incluído desde 2001, prevê que extinguem o crédito tributário a dação em pagamento em bens imóveis, na forma e condições estabelecidas em lei. Contudo, somente agora, 15 anos depois, para atender interesse da Fazenda Pública, de receber os seus créditos tributários e o interesse do contribuinte, de cumprir a sua obrigação, a Lei 13.259/2016 regulamentou a dação em pagamento.

Nos termos do art 4º, da mencionada lei, a dação em pagamento em imóveis, atenderá às seguintes condições: I – será precedida de avaliação judicial do bem ou bens ofertados, segundo critérios de mercado; II – deverá abranger a totalidade do débito ou débitos que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos, sem desconto de qualquer natureza, assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro de eventual diferença entre os valores da dívida e o valor do bem ou bens ofertados em dação.

Do teor da norma se conclui que o procedimento de avaliação do bem ofertado será judicial (passará pelo crivo do Poder Judiciário) e deve corresponder aos preços praticados no mercado considerado. Além disso, a dação deverá abarcar o valor total da dívida e, caso a avaliação do bem seja menor que o montante do débito, o contribuinte poderá pagar a diferença com dinheiro.

Essa norma beneficiará principalmente aqueles contribuintes que têm execução fiscal contra si com penhora de imóvel. Normalmente o imóvel acaba sendo arrematado em leilão por valor muito abaixo do real. Agora será possível garantir uma alienação mais equilibrada e justa pela entrega do bem ao fisco pelo valor real do imóvel.

Fonte : Tributário nos Bastidores ‪