Dono x inquilino

setembro 10, 2019 por · Comments
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Dono x inquilino

Ao entregar as chaves para o inquilino, o proprietário deve garantir que o imóvel está pronto para a ser habitado e que tudo está em pleno funcionamento, da descarga e fechaduras à parte elétrica.

O morador, por sua vez, deve devolver a casa nas mesmas condições em que recebeu, o que pode exigir uma pintura ou levantar a parede que tinha sido derrubada para se ganhar espaço no quarto.

O óbvio costuma ser mais fácil de resolver. O problema é aquele detalhe diferente do original, que pode ter sido causado tanto por mau uso quanto por desgaste natural… E é esse 1% a fonte da discórdia. Afinal e contas , de quem é a responsabilidade ?

— Normalmente o grande problema é o estado de conservação, pois sempre fica aquele detalhe que o proprietário alega que está faltando e o inquilino diz que está perfeito — afirma Edison Parente, vice-presidente Comercial da Renascença Administradora.

O problema se agrava porque, por mais que uma vistoria detalhada seja feita, com texto, foto e até vídeo, estes pormenores dificilmente são esclarecidos. Entre os clássicos, vidro trincado, piso desgastado e sem rejunte, estofamento e marcas superficiais de sapatos.

Segundo o gerente de locação da Estasa, Márcio Belisário, estes casos podem ser considerados desgaste natural do tempo. Mas se o chão estiver arranhado e com pedaços quebrados, aí é mau uso.

— Neste tema cabe o bom senso do vistoriador na vistoria de rescisão. No caso de paredes, o uso indevido seriam marcas de mão e de móveis que ficam encostados na parede. O desgaste natural seria a pintura ficar amarelada, descascada com rachaduras ou fissuras — explica Márcio Belisário.

Edilson Parente, da Renascença, aconselha a solução amigável, pois uma solução judicial leva tempo e custa caro — às vezes, mais que a obra necessária.

—A não ser que o dano seja muito grande : aí sim, talvez, pode compensar o trabalho e o gasto de dinheiro. Não há uma fórmula para diferenciar o que é desgaste natural, descuido ou mau uso. Em caso de dúvida, um perito judicial nomeado por um juiz definirá o bom senso —reforça Edison Parente.

Para reduzir os ruídos na comunicação, Luis Guilherme Russo, advogado e diretor da administradora Irigon, orienta que o laudo da vistoria da entrada seja separado por cômodos, bem como o estado de conservação e a relação de objetos em cada um.

— A Lei do Inquilinato é um norte, mas pode gerar dúvidas se não for bem interpretada. Basicamente, se a estrutura do imóvel (como paredes, telhado, piso e grades de proteção) estiver comprometida por desgaste do tempo ou má qualidade do material, o locatário está isento de pagar. Já a manutenção das estruturas internas e itens usados com muita frequência, como portas, janelas, torneiras, móveis que já estavam na residência, piso e paredes, cabe ao inquilino, que deve fazer os reparos, se necessários, antes de devolver o imóvel — esclarece Luis Guilherme Russo.

Outra discussão recorrente na entrega do imóvel é sobre os reparos que já foram feitos. Via de regra, o imóvel tem que ser devolvido como entregue e pronto. Mas tudo pode ser conversado. Por exemplo, antes de abrir um nicho para instalar o ar-condicionado, o inquilino pode consultar se há interesse do dono em deixar assim para o próximo morador.

Luis Guilherme Russo explica que há três tipos de benfeitorias. As obras necessárias ou emergenciais, que impedem a moradia, como reparos estruturais em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes não precisam de autorização do proprietário.

Já as úteis, a exemplo da instalação de janelas com isolamento acústico e cobertura em uma vaga de garagem, podem ser feitas, desde que autorizadas. E tem ainda as voluptuárias, as quais são destinadas ao embelezamento do imóvel e não dão direito a indenização.

— Um exemplo desse tipo de benfeitoria é o rebaixamento do teto dos cômodos. É importante ressaltar que as indenizações por benfeitorias podem ser acordadas por cláusula contratual específica, que determinará as formas como elas ocorrerão — diz.

Márcio Belisário explica ainda que o reparo decorrente de problemas estruturais que venham a atrapalhar o inquilino e que podem ser classificados como vício oculto serão de responsabilidade do proprietário, assim como qualquer outro problema cuja pré-existência possa ser comprovada.

— No caso de venda também permanecem tais direitos e deveres. Vazamentos que atingiram vizinhos no período anterior à venda são de responsabilidade do antigo dono, por exemplo.

A entrega de um imóvel novo também pode gerar problemas. Por isso, é importante que o comprador deixe a empolgação de lado por um instante e faça uma vistoria completa, que pode ser realizada também coma ajuda de uma empresa especializada.

Luis Guilherme Russo orienta o moradora fazer um o memorial descritivo do imóvel, com as medidas, os materiais usados e o acabamento.

— A instalação elétrica nem sempre pode ser testada, mas os disjuntores e acabamentos, sim. Quanto à parte hidráulica, é imprescindível abrir as torneiras, olhar o sifão embaixo delas e testar as descargas — destaca.

Raphael Luz, da Estasa, recomenda também testar a abertura de portas e janelas para verificar se não estão emperradas, verificar a metragem dos cômodos e checar se o itens prometidos foram entregues e o tipo e marca de material de cada um.

Se for encontrada alguma irregularidade, o primeiro passo, é notificar a construtora por escrito e solicitar providências. O prazo para que ela faça os reparos é de 90 dias após a entrega de chaves.

— É interessante ter um engenheiro acompanhando todo o processo. Além disso, é importante procurar outros proprietários do prédio para ver se também tiveram  problemas.

Raphael Luz reforça que, se houver algum problema, o comprador deve exigir o reparo e não assinar o termo de entrega da obra até que o defeito seja sanado.

— Em geral o imóvel tem garantia de cinco anos. Mesmo que o defeito não seja identificado na vistoria ou somente apareça posteriormente, o comprador poderá exigir o reparo junto à construtora.

Já se um defeito oculto aparecer após o prazo de garantia, um juiz deve analisar o caso e levar em consideração a vida útil do material que supostamente tem o vício. — Caso o material usado na obra tenha, por exemplo, vida útil de 20 anos e o defeito surgiu em 15 anos, ou seja, após o prazo de garantia, mas antes da sua vida útil, a construtora ou o incorporador poderão ser responsabilizados — diz Raphael Luz.

Fonte : O Globo

Aluguel em baixa

Aluguel em baixa

Alugar um imóvel no Rio de Janeiro está mais barato. Um levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação (Secovi Rio) registrou queda de 4,44% nos últimos 12 meses no valor da locação.

No Centro, a queda no período foi de 9,29%. Na Zona Sul, de 2,96%, e na Zona Norte, de 2,88%. Dos 17 bairros analisados, 12 tiveram redução nos valores, sendo que as baixas mais acentuadas foram no Centro (-6,07%) , Laranjeiras (-5,57%) e Flamengo (-4,75%). Nestes bairros, o valor médio do metro quadrado, hoje, é de R$ 26,60, R$ 28,97 e R$ 31,71, respectivamente. A média no Rio é de R$ 30,10.

O Índice FipeZap, que tem outra base de cálculo e metodologia, também registrou queda no período de um ano : -1,32%.

Além dos dados, segundo fontes do mercado de imóveis, os preços para locação no Rio vêm caindo desde 2015 (estima-se que entre 30% e 50%).

No auge de procura, os valores altos anunciados levaram a cidade à condição de “mais cara do país”. O anos seguintes, porém, trouxeram a crise e a recessão, e logo o dinheiro deixou de circular no mesmo ritmo. Por isso, para alguns profissionais do mercado não se trata exatamente uma queda, mas de um ajuste nos preços, pois os valores de hoje estão mais próximos dos praticados em 2012, antes do boom.

Ainda assim, para quem procura imóveis desde 2013 os preços continuam salgados se comparados aos de outras cidades e à qualidade dos imóveis.

— Nos últimos 12 meses, a queda aconteceu, mas foi até menos acentuada. O que ocorre hoje é uma redução nos contratos que só agora estão vencendo. O mais comum neste último ano é o proprietário abrir mão do reajuste anual, normalmente baseado no IGPM. Isso significa uma perda real de 3% a 6% — explica Luiz Barreto, presidente da Estas administradora, lembrando que o imóvel vazio também gera custos para o proprietário, como IPTU e condomínio.
— Houve uma queda, que podemos identificar como readequação após o período eufórico de expansão do mercado imobiliário. O ciclo seguinte de excesso de oferta de imóveis provocou um realinhamento natural nos preços, aumentando as negociações com os locadores — acrescenta Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Entretanto, a variação de janeiro a junho de 2019, em ambas as pesquisas, foi de alta, entre 0,94% e 1,75%. Este é outro dado relevante. Apesar da baixa no ano passado, no acumulado percebe-se que tal queda está diminuindo.

Em alguns bairros os aluguéis até subiram desde janeiro deste ano, como Botafogo (5,36%), Ipanema (2,59%) e Recreio (2%). E, considerando-se as regiões, apenas Zona Norte (-1,01%) e Zona Central (-2,85%) tiveram registros negativos.

A Zona Sul teve alta de 0,71% e a Zona Oeste, de 2,24%. Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, esses dados mostram que, apesar da queda em geral, o mercado agora está se estabilizando.

— Achamos que atingimos o limite de queda e o que se espera agora é o começo da retomada do mercado. O movimento é cíclico e movido por oferta e procura. Há quatro anos os preços vêm caindo gradativamente, mas não devem baixar mais. Antes, havia uma oferta menor. Mas, com as crises econômica e de confiança, a oferta de imóveis cresceu 500% desde 2012 —diz Leonardo Schneider.

Para Luiz Barreto, também não há mais perspectiva de novas quedas.

— Os preços já se regularam, o estoque das construtoras diminuiu e o mercado de locação deu uma aquecida. Prever agora o que vai acontecer não é simples, mas estamos otimistas e, com a retomada da economia, os preços têm espaço para subir um pouco.

De acordo com a pesquisa do Secovi Rio, o Centro foi a região mais afetada com a queda dos valores. Entretanto, os entrevistados destacam que a Zona Oeste também sentiu a mudança. Como a região concentrou a maior parte dos lançamentos nos últimos 10 anos, muitos investidores não conseguiram vender seus imóveis comprados para especulação e optaram pela locação. Desta forma, a oferta para aluguel é bem alta. E, como se sabe, a concorrência alta leva a preços mais baixos (ou melhores para quem paga).

— A Zona Oeste foi a região com o maior número de entrega de novos imóveis nos últimos anos, num processo muito impulsionado pelo projeto Olímpico. Com o excesso de oferta nessa região, o volume de negociações foi e está sendo mais intenso, provocando uma adequação nos preços — diz Marcelo Borges.

Sonia Chalfin, diretora da Precisão Empreendimentos Imobiliários, diz que os bairros com maior desvalorização imobiliária da região são Recreio dos Bandeirantes, Vargem Pequena e Vagem Grande, por causa da grande quantidade de novas unidades construídas, especialmente populares.

— Com a perspectiva de aumento de acesso ao crédito de bancos, de instituições financeiras e financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas, o mercado deve receber uma onda positiva, ajudando a circulação da moeda e, com isso, aquecendo o setor imobiliário.

Com mais ofertas, crise e alta taxa de desemprego, a hora é de os proprietários adequarem os preços e negociarem os seus contratos. Para isso, o que vê hoje, segundo os especialistas, são contratos mais flexíveis com, por exemplo, saída sem multa após 12 meses ou redução do valor do aluguel no primeiro ano. Há quem ofereça ao inquilino descontar do aluguel melhorias feitas no imóvel.

— No começo da crise, o proprietário que não quis negociar ficou com o imóvel vazio. Depois de um tempo, aceitou os descontos e voltou a alugar — diz Luiz Barreto, presidente da Estasa.

Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Abadi, também acredita que os locadores estão cada vez mais conscientes do atual cenário e suas perspectivas. Com isso, estão usando a imaginação no momento das negociações :

— Compartilhar o custo do seguro fiança e conceder anistia nos primeiros meses para a realização de benfeitorias são exemplos de uma postura flexível por parte dos proprietários. Neste momento, os dois atores do processo saem ganhando. Outro ponto é o produto oferecido. Ninguém mais quer pagar para viver em um imóvel caindo aos pedaços por preços de um apartamento de luxo.

Sonia Chalfin, diretora da Precisão Empreendimentos Imobiliários, reforça que os locadores precisam acompanhar a modernização do mercado imobiliário :

— Não somente se adaptando a valores menores, mas desenvolvendo também um novo conceito quanto à apresentação do imóvel — explica ela.

Diante desse cenário, os proprietários têm que entender que a realidade, hoje, é outra. O locatário está mais exigente, já que a oferta é bem maior. A questão do estado do imóvel é fundamental. Hoje, a maior parte dos imóveis residenciais para locação está precisando de reformas. Então, imóveis reformados, quando anunciados, são rapidamente alugados por valores acima dos demais — afirma Luiz Barreto, que dá um conselho :

— Minha orientação aos proprietários é cuidar do apartamento e, se necessário, reformá-lo. O valor investido retornará.

Fonte : O Globo

Passos importantes antes da compra do imóvel

Passos importantes antes da compra do imóvel

Por impulso, empolgação ou falta de conhecimento, muitas pessoas adquirem um imóvel sem o devido planejamento orçamentário.

Os erros mais comuns são não calcular o valor total das prestações, esquecer das taxas e impostos, não verificar se a documentação está em dia e menosprezar a vistoria. O problema é que estes pequenos deslizes podem causar uma dor de cabeça e um furo sem fim no bolso.

Para ajudar quem está a um passo de realizar uma compra, o Morar Bem conversou com especialistas do mercado imobiliários, que trouxeram algumas orientações. Em um ponto todos são unânimes : não comprometa mais de 30% da renda familiar. Neste percentual, é bom lembrar que não está apenas o valor da prestação, mas de todos os gastos com o novo imóvel.

— O ideal é pedir a simulação do que se vai pagar antes e após a entrega das chaves, pois é quando se tem ideia do comprometimento real. Em geral, a pré-chave é mais barata — explica o professor de Negócios Imobiliários da FGV, Paulo Pôrto.

O gerente de negócio da APSA, Gustavo Araújo, lembra ainda que há outros custos que devem ser considerados, como o imposto de transações sobre bens imóveis (ITBI), cobrado pelo município aonde está o imóvel. No Rio de Janeiro corresponde a 3% .

O novo dono também deve reservar dinheiro para pagar a escritura e o registro de escritura. Em média, no Rio, isso corresponde a 1% do valor da transação, havendo um limite máximo fixado. Há ainda as certidões exigidas pelos cartórios para lavrar e registrar a escritura de compra e venda.

—Este custo pode ser arcado pelo vendedor ou pelo comprador, dependendo do acordo entre as partes. No Rio de Janeiro, gira em torno de R$ 1.200 para o proprietário.

Haverá acréscimos se houver mais de um dono — diz Gustavo Araújo, lembrando do foro e do laudêmio.

— O foro corresponde a uma taxa anual que é paga pelo proprietário. Entretanto, pode estar em atraso e precisará ser quitada antes da escritura. Já o laudêmio é uma taxa a ser paga pela transferência da propriedade e pode variar entre 2% e 6%, dependendo de quem seja o foreiro. É geralmente paga pelo vendedor, mas pode ser pelo comprador, conforme acordo das partes.

Outro problema comum é a documentação, tanto do comprador quanto do imóvel. Segundo o diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, os problemas mais comuns para os compradores são o CPF com irregularidades e as dúvidas sobre o FGTS.

— Se o cliente tiver algum apontamento no CPF ou na Receita Federal, provavelmente não conseguirá financiamento bancário. Nem todos os clientes sabem disso. Sanderson Fernandes alerta que, por isso, é importante verificar a situação na receita federal e do CPF antes de tentar o crédito imobiliário. E sobre o FGTS, ele lembra que pode ser usado apenas para comprar o primeiro imóvel.

— Às vezes o cliente está contando com o FGTS para comprar, mas é impossibilitado de usar o recurso.

Outros dois erros muito recorrentes na compra de um imóvel são deixar de lado a conferência da documentação e a vistoria. O CEO da CAC Engenharia, Cristiano Coluccini, lembra que, no caso de imóveis novos, seja na planta ou em construção, é importante pesquisar a idoneidade da construtora, verificar a aprovação dos projetos na prefeitura, se o registro da incorporação está no cartório competente e checar se os itens relacionados no memorial descritivo da unidade e das partes comuns do imóvel foram entregues.

— Não conferir a documentação é um erro comum, e pode fazer o comprador perder boa parte do investimento — alerta o professor de Negócios Imobiliários da FGV, Paulo Pôrto.

Segundo ele, há uma lista de documentos que devem ser conferidos. Geralmente, o comprador tem a ajuda de um despachante ou de uma imobiliária para este processo. Entre os documentos que devem ser conferidos estão a certidão negativa de débitos do imóvel pronto e, se for lançamento, a matrícula do RGI no cartório da região. No RGI constarão informações do proprietário e do incorporador, se há algum impedimento ou não e se o imóvel tem plenas condições de ser comercializado. Uma pendência comum é quando o imóvel está como garantia de uma empresa que faliu.

Outro documento para verificar, lembra Paulo Pôrto, é o Habite-se, que pode ser consultado na prefeitura. Sem ele, não é permitido morar nem alugar:

— Muitas vezes, alguém promete a venda dizendo que o Habite-se vai sair em alguns meses, mas isso poder dar problema depois. Sobre a vistoria, os novos moradores costumam dar uma olhada geral. Alguns chegam até a se sentir envergonhados de ver cada detalhe diante do agente da imobiliária. Isto é um grande erro : depois que a entrega foi feita com o aval do comprador, não há como reclamar.

— Quando o cliente fecha a compra de uma unidade na planta, a vistoria é feita no momento em que ele conhece o imóvel. Ou seja, é a materialização de um sonho — reforça Cristiano Coluccini. Ele destaca que este é o momento dever cada detalhe.

— É nessa hora que o cliente deve identificar as condições de entrega, estabilidade, funcionalidade dos componentes e torneiras. Ou seja, se está tudo funcionando corretamente. É o momento de identificar os chamados vícios aparentes, ou de fácil constatação, devido à sua facilidade de percepção, e solicitar junto à construtora, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

O diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, explica que o processo de vistoria é diferente para apartamentos comprados na planta e para aqueles já prontos.

— Para os prontos, é marcada uma vistoria técnica, quando o cliente faz os apontamentos necessários, e é marcada uma vistoria de entrega. As chaves do apartamento são entregues e essa vistoria de entrega é feita depois que o cliente quitou a unidade. Para os apartamentos vendidos na planta, é agendada uma vistoria no ato da entrega das chaves do empreendimento, após a quitação do imóvel.

Fonte : O Globo

Usucapião

Usucapião

Você sabe se o seu vizinho é realmente o dono do apartamento onde mora ? Ou ele apenas tomou posse após o antigo morador morrer ? O usufruto de um imóvel vazio por amigos, vizinhos ou empregados de um proprietário que já faleceu e não tem herdeiros é mais comum do que se imagina.

Em Copacabana, há o caso de um ex-zelador que, após o falecimento de um casal de idosos sem filhos, se mudou para lá com a família. Na Tijuca, foi uma amiga que prestou auxílio à proprietária em seus últimos dias. Depois da morte, há três anos, ela se mudou de mala e cuia e por lá ficou.

Mas e o que acontece quando uma pessoa se instala em um imóvel que não é dela ? De acordo com o especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino, em caso de invasão, o proprietário pode requerer ação para a retirada dos moradores, mediante ordem judicial e para evitar usucapião do imóvel. Entretanto, como nos casos acima, se ninguém aparecer por um determinado tempo, o morador pode entrar com o pedido de usucapião. A modalidade é antiga, complexa, às vezes polêmica e tem se tornado mais comum desde 2016, quando houve a regulamentação do usucapião extrajudicial, em que não há a necessidade de um processo.

De acordo com o advogado Leandro Sender, o morador também pode iniciar os trâmites pela via judicial (ou no caso de não ter obtido êxito extrajudicialmente). — Na via judicial, o juiz expede uma ordem de registro do título ao Registro de Imóveis.

O usucapião extrajudicial é feito via Cartório de Notas, por meio de uma ata notarial, que vai diretamente para o Registro de Imóveis. É mais simples e menos demorado, mas ainda não está bem consolidada porque é recente — acrescenta Hamilton Quirino.

O também advogado Gilberto da Rocha Bento Jr explica que, em geral, os requisitos para adquirir uma propriedade por usucapião é ter a posse mansa e pacífica.

— Isso significa que o morador deve estar no imóvel particular há muitos anos, agindo como se fosse proprietário, pagando impostos e demais obrigações da área sem contestação do dono.

Em geral, há várias modalidades de usucapião e cada É preciso comprovar a ocupação por determinado tempo, que varia conforme o tipo de propriedade e o pedido. Há várias modalidades de usucapião e cada uma tem as suas regras, documentos necessários e tempo mínimo de moradia no imóvel.

Dos tipos de usucapião, há a extraordinária, que é decorrente da ocupação por 15 anos, e a ordinária, por 10 anos. Já a especial é aquela onde houve ocupação de área urbana não superior a 250m e não superior a 50 hectares na área rural. A familiar, por sua vez, é para imóvel até de 250m quadrados que foi ocupado por apenas um dos cônjuges, com o abandono pelo outro cônjuge.

Em todas, porém, o processo deve ser mediante um prazo mínimo de residência ininterrupta e sem oposição. Vale lembrar que os bens públicos não estão sujeitos ao usucapião, salvo raríssimas exceções. Hamilton Quirino esclarece que o usucapião pode ser ordinário, extraordinário, especial e familiar.

— O usucapião extraordinária é decorrente da ocupação por 15 anos e o ordinário, por 10 anos. Já o especial é aquele onde houve ocupação de área urbana não superior a 250m² e não superior a 50 hectares na área rural. O familiar, por sua vez, é para imóvel até de 250m², ocupado por um dos cônjuges, com o abandono pelo outro.

Segundo Leandro Sender, as regiões que mais concentram pedidos de usucapião são aquelas localizadas no interior e em áreas com imóveis de baixa renda, ante a existência de invasões de terrenos, falta de regularização das propriedades e abandono de imóveis. Ele lembra que quem reivindica o usucapião não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel rural ou urbano.

O processo para solicitar o usucapião é demorado, podendo chegar facilmente a dez anos, devido à complexidade na produção de provas. A quem quiser entrar com um processo de usucapião, o advogado Bento Jr lembra que é preciso reunir uma série de documentos, para comprovar o tempo de permanência no imóvel. Entre eles, IPTU, contas de água e luz, recibos com endereço de entrega, declarações de instituições privadas confirmando a existência, como hospitais, escolas e universidades, e correspondências particulares.

—Além da documentação será necessário apresentar, juntamente com a petição inicial, cadastro social ou comprovante de residência, matrícula do imóvel e planta e memorial descritivo do imóvel —diz o advogado.

Para evitar que alguém tente a posse, vale tomar precauções. No caso de um empréstimo gratuito do imóvel, os advogados sugerem que as partes assinem um contrato, como o de comodato.

— Caso o ocupante do imóvel se recuse a devolvê-lo ao proprietário, ou caso tenha ingressado no imóvel contra a vontade do dono, este deve ajuizar o quanto antes uma ação possessória, visando retornar à posse do imóvel. Vale esclarecer que o imóvel utilizado em comodato normalmente não é passível de usucapião, pois a posse foi concedida pelo proprietário como mera tolerância — orienta Leandro Sender.

Hamilton Quirino explica que, nas relações de família, não é comum o usucapião, salvo se a transmissão for apenas da posse :

— É muito comum, por exemplo, um caseiro, ou um ex-empregado, ou até mesmo um amigo ou conhecido, ficar muitos anos num imóvel e depois requerer usucapião. Para evitar que isso aconteça, deve-se assinar um contrato de comodato ou mesmo a locação, com pagamento de aluguel mensal. Nesses casos, não poderá ser requerida a usucapião — acrescenta.

Fonte : O Globo

Polêmica na locação por curta temporada

Polêmica na locação por curta temporada

Um projeto de lei pretende regulamentar as locações de imóveis residenciais por temporada feitas por meio de aplicativos, como o Airbnb.

O PL 2.474/2019, do senador Angelo Coronel (PSD), altera a Lei das Locações (Lei 8.245) adicionando um artigo para explicitar que esta prática só será permitida se houver consentimento dos condôminos.

Em entrevista ao site do Senado, Angelo Coronel disse que foi preciso preencher o “vazio legislativo” no qual se encontram estas plataformas de aluguel de imóveis :

— Não se pode negar o impacto positivo do avanço tecnológico, mas também não é razoável ignorar variáveis que acabam desvirtuando formas de usufruir da propriedade privada, principalmente quando interferem nos direitos de outros proprietários. O atual vazio legislativo contribui para o aumento dos conflitos nessa área —afirmou ele.

Edison Parente, vice-presidente Comercial da Administradora de Imóveis Renascença, defende que não há necessidade da intervenção estatal neste caso.

— Em vez de ajudar, isso atrapalha. Determina regras, obrigações e gera trabalho desnecessário, como sempre costuma acontecer. É o custo Brasil. Há determinadas características em cada prédio, que fazem a prática da locação por temporada ser aceita sem intervenção da convenção. E há outras edificações em que a intervenção é necessária e deve ser discutida pelos condôminos —considera.

O advogado Hamilton Quirino concorda. Para ele, proibir a locação de curta temporada — tanto por aplicativo como por outros meios de comunicação — fere um direito fundamental, que é de propriedade, cujo principal atributo é dispor do bem, tanto por venda quanto por ou aluguel.

— Os próprios condomínios, de maneira espontânea, estão regulamentando a matéria quando há prejuízo direto à coletividade. Assim, eles é que devem estabelecer regras internas para regular a matéria.

Além disso, embora se trate de projeto de alteração da Lei 8.245, que é a lei das locações, o PL também está inferindo no Código Civil, ao dispor sobre alterações de convenção do condomínio. E basta isso para não passar.

— O projeto tem, a meu ver, um nítido propósito de favorecer a rede hoteleira, sem efetiva preocupação com a coletividade condominial, cujas regras devem ser tratadas pelo Código Civil, e não pela lei de locações, ou pelas normas internas dos próprios condomínios —considera Hamilton Quirino.

O projeto de lei determina que seja feita votação, com quorum de dois terços dos condôminos, para definir se a prática será permitida e quais serão as regras aplicadas a ela.

O projeto de lei tramita na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), onde aguarda o recebimento de emendas e a escolha do relator. Se aprovado, o texto será encaminhado para a Câmara dos Deputados. Uma pesquisa da Fipe apontou que o Airbnb adicionou R$ 2,5 bilhões ao PIB em em 2016. O levantamento leva em conta a renda extra com o aluguel obtida pelos anfitriões e os gastos dos usuários durante as viagens, como alimentação, lazer e transporte.

Fonte : O Globo

Moradores podem pedir a revisão cadastral ou a impugnação dos valores do IPTU definidos pela Prefeitura do Rio

fevereiro 5, 2019 por · Comments
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Moradores podem pedir a revisão cadastral ou a impugnação dos valores do IPTU definidos pela Prefeitura do Rio

 

Na próxima quinta-feira, dia 7, vence a primeira parcela do IPTU — ou a cota única, com 7% de desconto. A despesa já é esperada no início do ano, mas neste está sendo mais pesada e polêmica. Isso porque a prefeitura do Rio de Janeiro atualizou a Planta Genérica de Valores através de uma Lei de 2017 e, com isso, o valor chega a subir até 100% em alguns imóveis.

É o caso do aposentado Glaycon Augusto de Paiva, que recebeu uma conta de R$ 11.610 de IPTU neste ano —3 8% a mais do que em 2018 e mais que o dobro do que costumava pagar por seu imóvel em Ipanema antes dos reajustes da prefeitura.

Segundo ele, a justificativa alegada de que houve melhorias na região e valorização nos imóveis não condizem com a alta cobrada.
— A prefeitura diz que houve uma atualização da planta de valores sem que tenha havido uma contrapartida de melhoria. Muito pelo contrário. O logradouro é de intenso e barulhento tráfego, e o espaço entre os respiradouros da estação Jardim de Alah virou latrina pública e aguarda há anos o término da urbanização prometida. E junto ao canal há um lixão junto e a entrada para uma comunidade, que também desvalorizam o imóvel. A região já foi mais valorizada, mas hoje vale menos — reclama.

Assim como o morador de Ipanema, por toda a cidade outros contribuintes questionam o cálculo da prefeitura, especialmente em dois pontos  : porque considerou a área do vizinho na nova divisão ou contabilizou mais andares do que a casa realmente tem, por exemplo.

A outra indagação é sobre o valor venal do metro quadrado, que é baseado no que é anunciado para venda no mercado — ou seja, nem sempre o valor real, visto que há negociações até o preço final, que varia.

A Secretaria Municipal de Fazenda, por sua vez, explica que o  cálculo do IPTU considera a área edificada, a tipologia, a idade, a posição e o valor unitário padrão, que é o valor do metro quadrado do imóvel descrito na Planta Genérica de Valores. “O valor total do IPTU 2019 foi atualizado pelo IPCA -e, índice que corrige o imposto pela inflação, cujo percentual acumulado do ano foi de 3,86%”, disse a Secretaria através da assessoria de imprensa.

Caso o morador queira contestar o valor do IPTU, há basicamente dois caminhos : pedir a revisão cadastral ou a impugnação. Segundo a arquiteta Ane Calixto, sócia-fundadora da Arquitetura Resolve, empresa especializada em licença de obras, legalização de imóveis e redução de IPTU, na revisão cadastral o morador deve ajustar as informações sobre as características do imóvel, como metragem ou tipologia errada.
— Na revisão, o morador vai mostrar que o seu imóvel tem características que podem reduzir a cobrança, como um terreno muito íngreme ou um rio passando. São limitações que impedem que se construa algo ali. Neste caso, diz, o morador pode verificar a documentação que precisa nosite da Secretaria de Fazenda e fazer o pedido. Não há data limite para pedir esta revisão e, em alguns casos, é necessário um laudo feito por arquiteto ou engenheiro. Se o morador achar que o valor venal (que a prefeitura atribuiu ao imóvel) está acima do real, pode pedir impugnação do valor, apresentando um laudo de avaliação.

Nessa situação, o cidadão tem até o dia 8 de março para apresentar o pedido em qualquer Posto de Atendimento de IPTU.

— Temos visto muitos casos de moradores indignados com o aumento e impugnando os valores. Na maioria das vezes, o aumento do valor do IPTU decorre da mudança de critérios de cálculo de valor venal. Para fazer o pedido de impugnação, o contribuinte deverá contratar um engenheiro ou um arquiteto para elaborar um laudo de avaliação mostrando que o valor venal apresentado pela prefeitura está errado — explica o advogado Leandro Sender.

Ao todo, 240 processos administrativos de revisão de elementos cadastrais e de impugnação de valor venal foram recebidos no posto do IPTU. A prefeitura diz que, “por terem sido constituídos recentemente, encontram-se em análise ou aguardando a apresentação de documentação pelos contribuintes”.

O problema é que os processos têm demorado. Segundo Ane Calixto, até 2017 a média para resolver uma questão de revisão cadastral era de três meses.

— A expectativa é que os primeiros casos referentes ao aumento do ano passado só sejam resolvidos na metade deste ano ou depois — alerta ela.

A arquiteta diz que, em geral, é melhor pagar o imposto, salvo em casos onde há uma grande possibilidade de redução (por exemplo, um terreno com rio ou em área íngreme, que impossibilitem a construção).

— Quando avalio que realmente haverá redução, aconselho a não pagar, porque ficará mais fácil abater o desconto depois do que ter o valor restituído —pondera.

Fonte : O Globo

Senado aprova regra para quem desistir de imóvel na planta

novembro 22, 2018 por · Comments
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Senado aprova regra para quem desistir de imóvel na planta

O Senado aprovou o texto-base do projeto de lei que regulamenta o distrato (situação em que um cliente desiste da compra do imóvel na planta).

A medida é considerada importante para dar mais segurança jurídica ao mercado imobiliário. Ela prevê que, em caso de desistência, o comprador tem o direito de receber apenas 50% do valor desembolsado para a construtora.

A medida vale para os empreendimentos enquadrados no regime de patrimônio de afetação (os recursos da obra são segregados do patrimônio da construtora), que tem como objetivo garantir a continuidade e a entrega das unidades em construção, em caso de problemas financeiros.

Hoje, como não há uma lei que defina os parâmetros para os casos de desistência de compra do imóvel, a questão é decidida na Justiça, com resultados mais favoráveis aos clientes. Os valores a serem retidos pelas construtoras ficam entre 10% e 25%, nestes casos.

O distrato é uma das poucas medidas da agenda microeconômica que deve avançar no Congresso este ano por causa da falta de clima político. Dos seis projetos listados como prioritários pela atual equipe econômica, apenas três têm chances reais de aprovação até o fim de 2018 : a proposta que abre caminho para um megaleilão de petróleo do pré-sal (com potencial de arrecadação de R$ 100 bilhões), o Orçamento de 2019 (que tem prazo para ser votado), além do distrato.

Ao menos três fatores conspiram contra a aprovação dos projetos. Um deles é a eleição para a presidência da Câmara, coma pulverização de candidaturas e determinação do atual presidente Rodrigo Maia em disputar a reeleição. Ele já assumiu o compromisso de não pautar matérias polêmicas com os partidos da oposição em troca de votos.

No Senado, o presidente Eunício Oliveira, derrotado nas eleições, tem demonstrado disposição de pautar apenas pautas indispensáveis como o da cessão onerosa e o Orçamento de 2019.

Há ainda a dificuldade do ministro extraordinário da transição, deputado Onyx Lorenzoni (DEM-RS), em fazer a interlocução com o Congresso, e a falta de capacidade do atual governo em mobilizar a base. O tempo de trabalho que resta aos parlamentares, de quase um mês, é outro problema.

—Rodrigo Maia está em rota de colisão com o novo governo, que não apoia a sua reeleição — disse o deputado Júlio Delgado (PSB-MG).

O líder do PT, Carlos Zarattini (SP), emendou :

— O cadastro positivo, por exemplo, não passa. Até porque 60 milhões de devedores podem ser prejudicados.

Para Orlando Silva (PC do B), o problema maior é a falta de capacidade do atual governo em mobilizar a base para votar matérias polêmicas :

— O governo tem demonstrado ser incapaz de formar uma maioria para votar qualquer matéria.

Para dois deputados veteranos da tropa de choque de Michel Temer, Beto Mansur (MDB) e Pauderney Avelino (DEM), as eleições são os principais complicadores, sobretudo a da presidência da Câmara dos Deputados.

O projeto que abre caminho para o megaleilão do pré-sal, que já passou pela Câmara, deverá ser votado pelo plenário do Senado na próxima semana, conforme acertado com os líderes dos partidos. Ele tem o apelo da promessa do futuro ministro da Economia, Paulo Guedes, em dividir parte dos recursos arrecadados com os governadores.

Fonte : O Globo

Imobiliárias investem em assinaturas digitais para facilitar a vida dos clientes

Imobiliárias investem em assinaturas digitais para facilitar a vida dos clientes

Alugar um imóvel exige pesquisa das ofertas e visitas, muitas visitas, até encontrar a unidade ideal. No entanto, com a vida cada vez mais corrida, o segmento de locação ganhou uma forte aliada: a internet. Isto porque as imobiliárias já identificaram este novo padrão de fechamento de negócio e vêm oferecendo facilidades para inquilinos e proprietários. Uma delas é a assinatura digital, recurso usado, por exemplo, na Administradora Renascença.

— O cliente pode fechar o negócio a qualquer hora e em qualquer lugar; não tem necessidade de idas e vindas a cartórios, trazendo economia de dinheiro e tempo. Dependendo do caso, o inquilino fecha o negócio em até 12 horas. A iniciativa começou no ano passado e vem fazendo muito sucesso. A partir dela, decidimos criar o Projeto Renascença 21, cujo objetivo é modernizar as 11 lojas até julho de 2019 — comenta Edison Parente, vice-presidente comercial da empresa.

A assinatura digital também é utilizada na Sawala Imobiliária. Antonio Augusto Gonçalves, gerente jurídico da empresa, reforça que, diferentemente da assinatura convencional, que ainda precisa ser reconhecida em cartório, o que leva dias e tem custo elevado, a digital é feita na hora.

— A tendência já é uma realidade. As assinaturas digitais realizadas em nossos contratos são válidas e aceitas juridicamente no Brasil e no mundo, atendendo aos padrões de regulamentação da ICP-Brasil (MP nº 2.200-2), às leis federais ESIGN e UETA dos EUA, e ao eIDAS Europeu, entre outros.

Para Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, as facilidades e tendências são benéficas para o mercado, porque ajudam no processo de locação, facilitando a vida do inquilino e do proprietário.

— Toda essa tecnologia é positiva. O mercado está se modificando, algumas empresas começaram a aplicar inovações e isso acaba se refletindo também no tempo do processo de locação e até na confiança do proprietário na hora de escolher a empresa para administrar o seu imóvel.

Segundo ele, se a documentação estiver completa, o contrato é fechado no mesmo dia em algumas empresas. Se estiver em processo de procura, visita e documentação, o contrato é assinado em cerca de 48 horas.

— As empresas estão mais flexíveis, estão muito focadas em gerar negócios — destaca Schneider.

Ele acrescenta que o mercado permanece em situação de muita oferta, mas a definição do cenário político pode trazer bons retornos para o mercado de locação.

Sonia Chalfin, diretora da Precisão Administradora, também está otimista com o ambiente pós-eleições.

— Projetamos uma boa curva de crescimento com relação aos fechamentos de contratos até o final do ano. Na Precisão, notamos em 2018 um aumento de 13%, em média, nas locações.

Fonte : Jornal Extra

Fiadores por um fio

Fiadores por um fio

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O fiador como a principal garantia de locação pode estar com os dias contados. É que a primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, ao julgar um caso ocorrido em São Paulo, que a casa do fiador não poderia ser penhorada para pagar uma dívida de inquilino, uma vez que era seu único imóvel.

Os ministros da instância máxima da Justiça brasileira alegaram que é preciso garantir o direito fundamental à moradia do cidadão.

A questão trouxe dúvidas e insegurança ao mercado imobiliário. Especialistas e donos de imobiliárias estão preocupados porque, mesmo sendo um caso isolado, a decisão pode abrir jurisprudência para que outras situações semelhantes sejam julgadas da mesma forma. E, assim, o fiador como segurança locatícia — que corresponde a cerca de 60% dos contratos no país — passe a ser uma opção vulnerável nesse tipo de contrato.

Para a advogada especialista em seguros Rachel Serodio a decisão atingirá toda a cadeia de seguros locatícios. Ela explica que, como não foi uma sentença do plenário do STF, mas sim específica da primeira turma, isso não significa que os juízes devem segui-la obrigatoriamente. Porém, ela acredita que, ainda assim, a sentença deve abrir precedentes :

— A decisão vai abrir o caminho para outras decisões parecidas. Isso é um retrocesso, pois vai gerar uma insegurança jurídica, principalmente no contrato de fiança. Pode ser que passem a exigir dois imóveis do fiador — diz.

O professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV Paulo Porto também acredita que a situação vai deixar a figura do fiador cada vez mais frágil e mudar a forma como este tipo de seguro é realizado hoje em dia. Para ele, tornando-se uma jurisprudência, o impacto será grande num primeiro momento. Contudo, Porto acrescenta que locatários e proprietários devem acabar encontrando outras saídas :

— Se essa mesma decisão de não cobrar o fiador for tomada mais duas ou três vezes, vai fragilizar o seguro por fiança e, nos primeiros meses, o mercado deve desaquecer porque os donos serão mais rigorosos. Apesar disso, proprietários e inquilinos acabarão achando outras soluções, porque a locação não vai parar.

O vice-presidente do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) e diretor-superintendente da Apsa, Leonardo Schneider, tem a mesma opinião de Rachel e Porto e acredita que a decisão pode prejudicar novos contratos daqui para frente.

— O fiador é a única garantia sem custo e já é um sistema consolidado, que foi conquistado há muito tempo. Quebrar isso, especialmente em um momento em que já vivemos dificuldades no mercado, pode afetar os contratos. É mais uma insegurança que vai contra a recuperação — avalia Schneider.

Já Amauri Soares, gerente de locação da Cipa, pondera que não há motivo para preocupações, pois outras garantias locatícias já estão crescendo.

Segundo ele, o principal motivo desta mudança é o processo para a cobrança da dívida do fiador, que é mais demorado e oneroso.

Com isso, os proprietários têm aceitado até mesmo reduzir o valor do aluguel ou dividir o seguro fiança — para que não pese no bolso do locatário, mas, ao mesmo tempo, tenha cobertura mais rápida da garantia caso seja necessária. Ele explica que isso acontece porque, na prática, embora o proprietário possa pedir ação de despejo a partir de um mês de atraso no pagamento do aluguel, geralmente se espera até uns seis meses, porque o custo para entrar na Justiça e pedir o pagamento pode chegar ao equivalente a estes meses de atraso.

— O locador posterga ao máximo a ação de despejo. Se o fiador não pagar a dívida, a Justiça determina a saída dele e se ele não houver outra forma de quitar, por último é que acontece a penhora. Já o seguro-fiança é recebido pelo proprietário após 40 dias sem pagamento. Por isso, num contrato, muitas vezes o dono do imóvel negocia e até paga para receber rápido — explica Soares, destacando que, na Cipa, por exemplo, outras formas de garantia já somam aproximadamente 45% dos contratos.

Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, também não se preocupa com a decisão, reiterando que outros tipos de seguranças locatícias têm crescido.

— Na Sawala temos seguro fiança gratuito e o fiador não é a principal garantia. Não acredito em queda de contratos, muito menos em redução de preços. O cliente que deseja alugar não procura primeiro pela garantia locatícia, mas pelo imóvel — diz ele.

Esta também é a percepção de Ricardo Chalfin, da Precisão Administradora. Para ele, dependendo de como repercutir a decisão do STF, haverá uma reavaliação da garantia do fiador e o crescimento na procura por seguros, títulos de capitalização e caução, encarecendo o processo de locação.

— O fiador é uma forma de garantia menos onerosa. Esta decisão pode mitigar a penhorabilidade do bem do fiador e aquele que tiver apenas um imóvel poderá não representar garantia patrimonial suficiente para a cobertura da fiança locatícia — considera Chalfin.

Assim como Soares e Cardoso, ele também tem percebido queda na opção pelo fiador nos últimos anos:

— Não acredito que essa decisão pontual traga problemas para o segmento. Já as locações de grande porte não sofrerão impacto com a nova adoção do STF, pois as garantias que apresentam para locar são bem mais complexas e muitas vezes feitas por via bancária — ressalta Chalfin.

Fonte : O Globo

Câmara aprova projeto que regulamenta desistência de imóvel na planta

Câmara aprova projeto que regulamenta desistência de imóvel na planta

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A Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (6) projeto que regulamenta a desistência de compra de imóvel na planta.

Caso seja aprovada, a proposta estabelecerá multa de até 50% do valor pago à incorporadora para o consumidor. O texto segue para o Senado Federal.

De acordo com o texto aprovado, em caso de distrato o consumidor deverá receber o valor investido de volta da incorporadora, porém pagará multa de até 25%, além da comissão de corretagem.

Porém, caso o empreendimento seja construído em regime de patrimônio de afetação — em que cada empreendimento recebe um CNPJ e contabilidade próprios — a multa pode chegar a 50%.

O intuito do patrimônio de afetação é assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros donos dos imóveis, mesmo em caso de falência da construtora.

Segundo a proposta, nesse caso o valor pago será restituído no prazo máximo de 30 dias após o “habite-se”, ou seja, depois que a edificação receber autorização para ser habitada.

Sendo assim, quem comprar o imóvel na planta e desistir pode ter que esperar que este fique pronto para receber o valor investido de volta.

Se o empreendimento não for construído em regime de afetação, a incorporadora terá até 180 dias para fazer o pagamento a partir da data do rompimento do contrato.

De acordo com o projeto, o consumidor que firmar contrato em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador terão até sete dias para desistir, com a devolução de todos os valores investidos, inclusive a comissão de corretagem.

Fonte : Folha de S.Paulo

 

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