Fiadores por um fio

Fiadores por um fio

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O fiador como a principal garantia de locação pode estar com os dias contados. É que a primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, ao julgar um caso ocorrido em São Paulo, que a casa do fiador não poderia ser penhorada para pagar uma dívida de inquilino, uma vez que era seu único imóvel.

Os ministros da instância máxima da Justiça brasileira alegaram que é preciso garantir o direito fundamental à moradia do cidadão.

A questão trouxe dúvidas e insegurança ao mercado imobiliário. Especialistas e donos de imobiliárias estão preocupados porque, mesmo sendo um caso isolado, a decisão pode abrir jurisprudência para que outras situações semelhantes sejam julgadas da mesma forma. E, assim, o fiador como segurança locatícia — que corresponde a cerca de 60% dos contratos no país — passe a ser uma opção vulnerável nesse tipo de contrato.

Para a advogada especialista em seguros Rachel Serodio a decisão atingirá toda a cadeia de seguros locatícios. Ela explica que, como não foi uma sentença do plenário do STF, mas sim específica da primeira turma, isso não significa que os juízes devem segui-la obrigatoriamente. Porém, ela acredita que, ainda assim, a sentença deve abrir precedentes :

— A decisão vai abrir o caminho para outras decisões parecidas. Isso é um retrocesso, pois vai gerar uma insegurança jurídica, principalmente no contrato de fiança. Pode ser que passem a exigir dois imóveis do fiador — diz.

O professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV Paulo Porto também acredita que a situação vai deixar a figura do fiador cada vez mais frágil e mudar a forma como este tipo de seguro é realizado hoje em dia. Para ele, tornando-se uma jurisprudência, o impacto será grande num primeiro momento. Contudo, Porto acrescenta que locatários e proprietários devem acabar encontrando outras saídas :

— Se essa mesma decisão de não cobrar o fiador for tomada mais duas ou três vezes, vai fragilizar o seguro por fiança e, nos primeiros meses, o mercado deve desaquecer porque os donos serão mais rigorosos. Apesar disso, proprietários e inquilinos acabarão achando outras soluções, porque a locação não vai parar.

O vice-presidente do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) e diretor-superintendente da Apsa, Leonardo Schneider, tem a mesma opinião de Rachel e Porto e acredita que a decisão pode prejudicar novos contratos daqui para frente.

— O fiador é a única garantia sem custo e já é um sistema consolidado, que foi conquistado há muito tempo. Quebrar isso, especialmente em um momento em que já vivemos dificuldades no mercado, pode afetar os contratos. É mais uma insegurança que vai contra a recuperação — avalia Schneider.

Já Amauri Soares, gerente de locação da Cipa, pondera que não há motivo para preocupações, pois outras garantias locatícias já estão crescendo.

Segundo ele, o principal motivo desta mudança é o processo para a cobrança da dívida do fiador, que é mais demorado e oneroso.

Com isso, os proprietários têm aceitado até mesmo reduzir o valor do aluguel ou dividir o seguro fiança — para que não pese no bolso do locatário, mas, ao mesmo tempo, tenha cobertura mais rápida da garantia caso seja necessária. Ele explica que isso acontece porque, na prática, embora o proprietário possa pedir ação de despejo a partir de um mês de atraso no pagamento do aluguel, geralmente se espera até uns seis meses, porque o custo para entrar na Justiça e pedir o pagamento pode chegar ao equivalente a estes meses de atraso.

— O locador posterga ao máximo a ação de despejo. Se o fiador não pagar a dívida, a Justiça determina a saída dele e se ele não houver outra forma de quitar, por último é que acontece a penhora. Já o seguro-fiança é recebido pelo proprietário após 40 dias sem pagamento. Por isso, num contrato, muitas vezes o dono do imóvel negocia e até paga para receber rápido — explica Soares, destacando que, na Cipa, por exemplo, outras formas de garantia já somam aproximadamente 45% dos contratos.

Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, também não se preocupa com a decisão, reiterando que outros tipos de seguranças locatícias têm crescido.

— Na Sawala temos seguro fiança gratuito e o fiador não é a principal garantia. Não acredito em queda de contratos, muito menos em redução de preços. O cliente que deseja alugar não procura primeiro pela garantia locatícia, mas pelo imóvel — diz ele.

Esta também é a percepção de Ricardo Chalfin, da Precisão Administradora. Para ele, dependendo de como repercutir a decisão do STF, haverá uma reavaliação da garantia do fiador e o crescimento na procura por seguros, títulos de capitalização e caução, encarecendo o processo de locação.

— O fiador é uma forma de garantia menos onerosa. Esta decisão pode mitigar a penhorabilidade do bem do fiador e aquele que tiver apenas um imóvel poderá não representar garantia patrimonial suficiente para a cobertura da fiança locatícia — considera Chalfin.

Assim como Soares e Cardoso, ele também tem percebido queda na opção pelo fiador nos últimos anos:

— Não acredito que essa decisão pontual traga problemas para o segmento. Já as locações de grande porte não sofrerão impacto com a nova adoção do STF, pois as garantias que apresentam para locar são bem mais complexas e muitas vezes feitas por via bancária — ressalta Chalfin.

Fonte : O Globo

Decisão do STF pode rever figura do fiador em locação

Decisão do STF pode rever figura do fiador em locação

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Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) põe em xeque a garantia do fiador no contrato de aluguel.

A Primeira Turma decidiu que, mesmo com a determinação legal de que o imóvel de família do fiador seja alienado para quitação de dívida locatícia, a regra não vale para todos os casos.

Apesar do processo debatido no STF se tratar de um contrato de locação comercial, especialistas apontam que a lei, para fins de garantia, não faz distinção entre os dois tipos de contratos e, por isso, a decisão implica insegurança jurídica.

O que estava até então consolidado é que se uma pessoa tem um débito e o único bem para quitação é o imóvel empregado para fins residenciais, ele não pode responder pela dívida, exceto nos casos da dívida de aluguel. “O STF rasgou essa pacificação que foi construída ao longo de décadas para dizer que se o inquilino está devendo aluguel, se a garantia é a fiança e o fiador tem só um imóvel, esse imóvel não vai mais ser penhorado, o locador tem de satisfazer o seu crédito de outro jeito”, afirma Umberto Bresolin, sócio do Bicalho e Mollica Advogados.

O fiador é a garantia mais comum nos contratos residenciais, mas sobretudo é a única que não é onerosa, em que o locatário não precisa desembolsar nenhum dinheiro, explica Moira Toledo, diretora da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Por isso, ela acredita que a decisão – que ainda não teve seu acórdão divulgado – é um retrocesso. A lei do inquilinato de 1991 introduziu na Lei 809, que trata do bem de família, a possibilidade de penhorar o imóvel para o caso de fiança prestada em contrato de locação. “A lei de 1991 foi feita para facilitar o acesso à locação, para dar mais segurança jurídica. Se o direito à moradia é um direito social, a locação é uma maneira de viabilizar esse direito”, diz.

Essa decisão pode encarecer o processo de locação de um imóvel para o bom pagador, afirma Dariano Secco, sócio do escritório Márcio Casado. “Os locadores podem exigir mais garantias antes de assinarem os contratos de locação comercial ou residencial, já que aumenta o risco de não receberem o aluguel e nem mesmo do fiador.”

A imposição de mais custos e mais dificuldade para quem aluga esbarra em um mercado que ainda tenta se recuperar e não vê muito espaço para colocar mais obstáculos e correr o risco de ficar mais tempo com encargos de uma casa vazia. Nos últimos 12 meses, a alta dos aluguéis residenciais foi só de 0,60%, segundo o índice FipeZap.

Para Fátima Tadea, especialista em Direito Imobiliário do escritório Machado Meyer, talvez essa seja uma oportunidade para os locadores perceberem que o fiador não é tão importante assim, já que quando o locatário não paga o aluguel e não há garantia, a lei permite ordem de despejo e liberação do imóvel em até 15 dias, prazo bem mais ágil do que no caso de garantias, que pode levar meses ou até anos.

“Como a garantia de pessoa física tem diminuído, em casos comerciais é quase zero, e tem outras formas de garantia e contratos sem garantia têm processos mais céleres, não acho que essa decisão pontual é um problema”, avalia.

Fonte : O Estado de S.Paulo